越南 | COVID-19新冠疫情时代房地产金融与贷款担保权

时间: 2020年10月30日

越南国家银行(SBV)于2020年3月13日发布了一项通函,规范了信贷机构和外国银行分支机构对债务偿还条件的重新制定、减免利息及费用以及债务集体保留等。本文就可以向越南的外国投资者提供的抵押、资产的可转让性、土地使用权、债股比的限制以及可能被简化的备案手续或文件要求等方面以问答的方式进行阐述。

1. 在COVID-19新冠疫情大背景下,越南是否有任何新的政府计划以帮助民众减轻银行债务的负担?

越南国家银行于2020年3月13日发布了第01/2020/TT-NHNN号通函,其中规定,为协助客户度过财务危机、减轻新冠疫情的影响,信贷机构和外国银行分支机构对债务偿还条件的重新制定、减免利息及费用以及债务集体保留等。免除或减少利息及费用的政策适用于由信贷激励计划(但不包括对公司债券的购买和投资)产生的负债股本比率;根据政策,前述信贷援助计划适用于偿还本金及/或利息义务的截止时间为2020年1月23日至总理宣布Covid-19新冠疫情终止之日起三个月的债务,以及由于受新冠疫情影响导致销售额及收入下降、无法按照已签订的合同或协议及时偿还本金和/或利息的客户。

2. 是否可以向越南的外国贷方提供不动产担保(即抵押、质押等)?

不动产(即,土地使用权以及土地上的资产)只能抵押给被许可在越南经营的信贷机构,包括在越南设立的越南商业银行、外国银行的分支机构或子公司(前提为该等机构已获得许可)。

目前,已有几家外国贷方使用在岸/离岸贷款结构,指定一家越南银行(或外国银行的越南分行)作为担保代理人。在这种情况下,他们通常会签订债权人协议将义务捆绑在一起。

3. 是否可以对不动产设置次级抵押?

根据法律,土地使用权及/或与土地有关的资产、林地使用权、用于生产的人工林地或飞机或轮船的所有权的抵押自登记抵押之日起生效。因此,要使越南的不动产获得第二等级的有效担保(即土地使用权及/或与土地有关的资产),必须在主管当局进行登记。

根据法律,如果在触发担保交易时,某项财产(即土地使用权和与土地有关的资产)的财产价值大于被担保义务的价值总额,则该项财产可用作履行若干义务的担保,除非法律另有约定或规定。为了履行一项已到期义务而必须变现该担保财产的,尚未到期的其他义务也应视为已到期,并且所有共同担保方均有权参加变现。提供财产变现通知的被担保人负责变现,除非(同一财产的)共同担保人们另有约定的。

4. 在越南登记备案后,外国贷款人的担保(任何等级)是否就已完善?

土地使用权及/或与土地有关的资产、林地使用权、用于生产的人工林地的所有权或飞机或轮船的抵押自抵押登记之日起生效。

自登记之日起,对已登记资产担保应可对抗第三方。当担保财产对第三方生效时,被担保方可向担保财产进行追索,并有权获得越南民法和其他有关法律规定的款项支付。

5. 越南的不动产担保权益应去哪个机构/部门登记?越南的担保登记程序是什么?

不动产的担保权益必须在财产所在地隶属于自然资源和环境部的地方土地使用权登记处登记。

担保登记流程如下:

  • 在收到登记的申请文件之后,登记处工作人员会检查申请文件的有效性。
  • 在该等申请文件有效的情况下,登记处工作人员应将登记信息输入收据簿,并与申请人预约面谈、告知结果。
  • 如果申请文件无效,则登记处工作人员应退还申请文件并提供有关如何依法再次完成申请的说明。

点击此处阅读全文以查阅本Q&A的完整版(英文)。

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